Ticari Gayrimenkulde Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?
Brüt getiri, net getiri ve geri dönüş süresi — üç formül ve gerçek bir örnek üzerinden hesap.
Bir ticari üniteyi değerlendirirken üç sayıyı bilmek yeterlidir.
Brüt getiri = (Yıllık kira / Satın alma bedeli) x 100. Basit ama eksiktir; giderleri yok sayar.
Net getiri = ((Yıllık kira - Yıllık giderler) / Satın alma bedeli) x 100. Giderler; aidat, emlak vergisi, sigorta, boşluk süresi ve bakım kalemlerini içerir. Ticari ünitelerde boşluk riski konuta göre yüksektir, bu nedenle yıllık kiranın yaklaşık bir aylık kısmını boşluk karşılığı olarak düşmek gerçekçi bir yaklaşımdır.
Geri dönüş süresi = Satın alma bedeli / Yıllık net kira. Türkiye'de ticari gayrimenkulde 12-18 yıl aralığı normal kabul edilir; 10 yılın altı ya çok iyi bir fırsat ya da gözden kaçan bir risktir.
Örnek hesap: 6.150.000 TL bedelle alınan 85,78 m² bir ünite aylık 62.000 TL'ye kiralanırsa yıllık kira 744.000 TL olur. Brüt getiri %12,1'dir. Yıllık 90.000 TL gider ve bir aylık boşluk karşılığı düşüldüğünde net kira 592.000 TL, net getiri %9,6, geri dönüş süresi yaklaşık 10,4 yıl olarak hesaplanır.
Karşılaştırma yaparken her zaman net getiriyi kullanın. Brüt getiri, farklı gider yapılarına sahip iki üniteyi yan yana koymanıza izin vermez.